Колонка эксперта Битва бюджетов: новое строительство против реновации. Фото: ИА Цивилизация
Российский гостиничный рынок продолжает наращивать номерной фонд, но парадоксально: новые метры не гарантируют ни загрузку, ни рост доходности.
В ряде регионов инвесторы сталкиваются с ситуацией, когда конкурировать приходится не ценой, а продуктом, и именно здесь вскрывается слабое место отрасли: значительная часть объектов морально устарела быстрее, чем успела окупиться.
На первый план выходит качество: архитектура, функциональность общественных зон, территория, сервисная инфраструктура и понятная концепция.
Гость все чаще выбирает не «где переночевать», а «зачем туда ехать». В результате все больше проектов смещаются от нового строительства к обновлению действующих объектов, а деньги перераспределяются в пользу реновации и перепозиционирования.
О том, почему в 2026 году инвесторам выгоднее не «штамповать метры», а собирать цельный продукт, какие ошибки тянут вниз загрузку и в каких случаях новое строительство все же оправдано, рассказывает девелопер и эксперт по гостиничным концепциям Кирилл Иртюга.
Стоит ли строить новые отели? Или пора перестать «штамповать метры» и взяться за качество?
Говорят, в гостиничном бизнесе два вечных вопроса: «Где взять гостей?» и «Куда деть пустые номера?».
Сегодня разберёмся, почему ответы на них связаны не с квадратными метрами, а с качеством. «Строить или не строить?» — вот в чём вопрос, который мне задают чаще, чем шекспировского Гамлета. И если принц Датский мучился моральными дилеммами, то наши инвесторы — цифрами.
Давайте разберёмся, почему в 2026 году ответ чаще звучит как «лучше обновить старое, чем строить новое».
Дилемма рынка: много номеров — мало качества
Гостиничный рынок сегодня напоминает шахматную партию, где фигуры расставлены, но стратегия неясна. С одной стороны, постоянный рост номерного фонда. С другой — недозагрузка многих объектов.
В чём корень зла? Я отвечу: не в дефиците отелей, а в структурном перекосе, и он затрагивает не только внутренние помещения, но и окружающую территорию.
Номера-«пенсионеры».
До 62% гостиниц, построенных 10–15 лет назад, выглядят как гости из прошлого века: стойкий запах прошлого, санузлы тесные, мебель скрипит.
Планировка-призрак.
Архитектура устаревшая и нефункциональная:
- огромные лобби и коридоры, которые никто не использует по назначению;
- холлы для отдыха, спроектированные под коллективный просмотр телевизора (атрибут ушедшей эпохи);
- безликие фасады без намёка на современный дизайн;
- территория вокруг комплекса — словно застыла в 2000-х: скучные газоны, устаревшие малые архитектурные формы, отсутствие зон для работы или релакса.
При этом номера — как купе в поезде. Где логика?
Однообразие.
Отели одного класса похожи как близнецы-братья: ни изюминки, ни повода вернуться. Даже ландшафтный дизайн копирует шаблон «дерево + клумба + скамейка» — никакой индивидуальности.
«Мы строим не стены, а впечатления. А впечатления не купишь за счёт квадратных метров», — когда-то услышал я и полностью сегодня с этим согласен.
В чём проблема?
Современные гости (особенно миллениалы и поколение Z) ожидают встретить:
- Эстетику — им важно, чтобы отель выглядел стильно и в интерьере, и снаружи.
- Функциональность — каждая зона должна решать конкретную задачу (работа, отдых, общение).
- Уникальность — они ищут «место с историей», а не типовой объект.
А устаревшая архитектура и территория снижают восприятие стоимости услуг (гость не понимает, за что платит премиум-цену), ограничивают возможности для дополнительных сервисов (нет мест для коворкинга, фотозон, outdoor-активностей), создают негативный «первый взгляд» — гость ещё не зашёл в номер, а уже разочарован. Перекос — это не только про номера. Это про целостный продукт: от фасада до последней скамейки в парке. И пока отель не решит эту задачу, он будет проигрывать конкурентам, даже если цены ниже.
А что говорит мировой опыт?
Пора перестать гнаться за количеством, фокус смещается на качество. От «больше» к «лучше» — вот новый девиз индустрии.
Глобальный тренд очевиден: реновация побеждает новое строительство.
Посмотрим, как это работает в разных уголках планеты.
Европа: вторая жизнь исторических зданий. В Германии и Франции до 58% инвестиций идут на реконструкцию старых особняков под бутик-отели. Это не просто экономия — это создание уникального продукта, который нельзя скопировать.
США: перерождение брендов. Marriott и Hilton не строят с нуля, а перепозиционируют старые объекты. Например, превращают типовые гостиницы в дизайнерские Aloft или Canopy — с авторским интерьером и атмосферой.
Азия: адаптация под миллениалов. В Сингапуре и Гонконге устаревшие отели переоборудуют в апарт-отели с коворкинг-зонами. Здесь понимают: современному гостю нужны не просто стены, а пространство для жизни и работы.
В чем профит? Экономия на земле и инфраструктуре — до 30%. Сокращение сроков окупаемости на 3–4 года. Выход в премиум-сегмент без гигантских вложений.
Когда строительство всё же оправдано?
Да, есть ситуации, где новое здание — не роскошь, а необходимость. Но только если локация «кричит» о дефиците. Например: прибрежные зоны (Чёрное море, Калининградская область), горнолыжные курорты (Красная Поляна, Шерегеш), города с растущим MICE-трафиком (Казань, Сочи).
Город растёт как на дрожжах.
В Екатеринбурге, Новосибирске, Краснодаре спрос на бизнес-отели растёт на 6–11% в год. Здесь новые объекты — это ответ на реальный запрос.
Ниша пуста. Если на рынке нет:
- апарт-отелей для долгосрочного проживания;
- wellness-комплексов с медицинским уклоном;
- экоотелей в заповедных зонах — значит, есть шанс занять место первыми.
Битва бюджетов: строить или реновировать?
Давайте сравним на примере отеля 3* на 100 номеров:
Вывод: реновация даёт на 30–35% более быструю окупаемость при вдвое меньших вложениях. Это не магия — это экономика здравого смысла.
Чтобы я сделал для превращения устаревшего отеля в «магнит» для гостей?
Аудит «по-взрослому»
Не просто цифры, а глубинный анализ: загрузка, NPS, себестоимость номера. Идем на поиск слабых звеньев.
Перепозиционирование или реконцепция: от типового к уникальному и индивидуальному
Сделаю отель тематическим (арт-лодж, эко-отель, кибер-пространство). Добавлю сервисы, которых нет у конкурентов (коворкинг, гастробар, спа, дайвинг, школа мастеров для детей). При необходимости дойду и до смены названия и визуального обновления.
Цифровизация: минимум бюрократии, максимум удобства
Внедрю мобильное заселение (гость получает ключ через приложение).
Поставлю чат-ботов для быстрых ответов (и для бронирования тоже можно внедрить). Использую системы умного управления (климат, освещение, сервис).
Локальный колорит: наше оружие в победе, гость едет к вам в том числе за ним
Буду сотрудничать с местными гидами и ресторанами, фермами, знатоками истории, знаковыми фигурами региона (олимпийские чемпионы, космонавты). Организую экскурсии по «нетуристическим» местам. Внедрю иммерсионные экскурсии и фабрику сувениров.
Работа с аудиторией: готовлю сценарии для каждого сегмента гостя
Заранее знаю, для чего едет гость, как он будет проводить свой отдых, отправляя его по заранее подготовленному сценарию. И после они обязательно вернуться еще!
Куда идём?
Рынок ждет не «еще один отель», а продукт, который работает на ожидания гостя. Не просто кровать, а комфорт. Не просто Wi-Fi, а скорость. Не просто завтрак, а опыт путешествия.
Что я могу сказать и рекомендовать инвесторам:
- 60–70% бюджета — на реновацию действующих объектов.
- 30–40% — на точечное строительство в перспективных локациях.
- Ставка на качество, а не на количество.
Помните: гость платит не за метры, а за эмоции. И те, кто это поймёт первыми, выиграют рынок.
Интересные статьи:
► Как рождается меню: от идеи шефа до тарелки гостя
► Российский турист уходит от массовых маршрутов: как в 2026 году меняется карта зимних путешествий
► Как комиссии тревел-агрегаторов меняют экономику гостиничного бизнеса
Хотите больше актуальной и эксклюзивной информации?
Подписывайтесь на Телеграм канал ►
Подписывайтесь на Телеграм канал ►
—
Источник