Пошаговая инструкция сдачи квартиры в аренду: как все оформить правильно

Колонка эксперта Пошаговая инструкция сдачи квартиры в аренду

Пошаговая инструкция сдачи квартиры — это то, чего не хватает многим собственникам жилья, особенно если они впервые решают сдавать недвижимость.

Одни боятся попасть на недобросовестных арендаторов, другие теряются в оформлении документов и нюансах налогообложения.

Павел Шергов — руководитель коммерческого блока RealtyCalendar.

В этой статье я разложу весь процесс по полочкам: кто может сдавать жилье и на каких условиях, какие документы подготовить и где искать арендаторов. Также вы узнаете, как правильно оформить договор, чтобы избежать недоразумений.

Статья подойдет владельцам квартир и апартаментов, которые хотят сдавать недвижимость посуточно самостоятельно и легально.

Будет полезна и тем, кто уже сдает, но хочет систематизировать знания.

Содержание:
Кто имеет право сдавать квартиру в аренду
Как оформить сдачу квартиры
Пошаговая инструкция для сдачи квартиры
Что запомнить

Кто имеет право сдавать квартиру в аренду

1. Собственник жилья. Это лицо, на чье имя оформлено свидетельство о праве собственности или кто указан в выписке из ЕГРН. Если собственников несколько, например, в случае общей долевой собственности, то потребуется согласие всех совладельцев. Это согласие должно быть письменным и нотариально заверенным.

2. Доверенное лицо — человек, у которого есть нотариально оформленная доверенность от владельца. Доверенность должна содержать четкие полномочия на сдачу жилья, включая право подписывать договоры, принимать оплату и решать текущие вопросы с арендаторами.

В некоторых случаях квартира может находиться в собственности у государства или муниципалитета. В таких ситуациях сдавать ее в субаренду можно только с письменного разрешения арендодателя, например, департамента имущества. Без него передача недвижимости третьим лицам будет считаться нарушением договора и повлечет за собой санкции.

Коротко: право сдавать квартиру есть у собственника, совладельца с согласия остальных или у доверенного лица с нотариальной доверенностью. Во всех остальных случаях — требуется разрешение от арендодателя или другого уполномоченного органа. Например, в договоре на долгосрочную аренду прописывается пункт, что собственник разрешает сдавать квартиру в субаренду.

Как оформить сдачу квартиры

Сдавать квартиру можно как физическое лицо, как самозанятый или как индивидуальный предприниматель (ИП). Каждый вариант имеет свои особенности и требования. Разберем по порядку.

Если сдаете квартиру как физическое лицо

Это самый простой способ. Вы просто подписываете договор аренды и получаете доход. Но, по закону, с него нужно платить НДФЛ — 13%.
Для этого нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить налог до 15 июля следующего года.

Плюсы:

• минимум бумажной работы;
• не нужно регистрироваться в налоговой заранее.

Минусы:

• налог выше, чем у самозанятых;
• есть риск получить штраф за неподачу декларации.

Если сдаете квартиру как самозанятый

Один из самых удобных и выгодных вариантов сдачи квартиры в аренду — оформить статус самозанятого. Этот режим подойдет тем, кто хочет сдавать жилье с минимальной налоговой нагрузкой.

Налоговая ставка — всего 4%, если получаете деньги от физических лиц, и 6% — если от юридических. Никаких деклараций, отчетов и визитов в налоговую. Расчеты автоматизированы, и отчетность формируется системой без вашего участия.

Пошаговая инструкция для самозанятых по сдаче квартиры в аренду включает:

• регистрацию в сервисе «Мой налог»;
• внесение каждого платежа от гостя в приложение;
• оплату налога в установленные сроки.

Плюсы:

• самый низкий налог;
• минимум формальностей;
• все можно делать через мобильное приложение.

Минусы:

• нельзя нанимать сотрудников;
• можно сдавать только от себя, не через посредников;
• есть ограничения по сумме дохода (не более 2,4 млн рублей в год).

Если сдаете квартиру как индивидуальный предприниматель (ИП)

Если у вас несколько объектов недвижимости, и вы хотите выстроить полноценный бизнес, можно оформить статус индивидуального предпринимателя.

Тут уже другие ставки налогов (например, 6% или 15% на УСН). Оформление ИП позволяет заключать договоры с юридическими лицами, официально нанимать сотрудников и использовать различные формы договорных отношений, предусмотренные законодательством.

Плюсы:

• Можно масштабировать деятельность.
• Можно вычитать расходы.
• Удобно, если вы сдаете через управляющую компанию.

Минусы:

• Больше отчетности.
• Выше административная нагрузка.
• Нужно вести бухгалтерию

Выбор статуса арендодателя определяет порядок оформления бизнеса, расчета налогов и возможный масштаб деятельности. Для подработки подойдет самозанятость, для масштабного подхода — ИП, а для разовой сдачи — физлицо.

Главное — делать все легально и вовремя платить налоги.

Пошаговая инструкция для сдачи квартиры

Чтобы избежать недоразумений и потерь, важно действовать поэтапно — от подготовки жилья до оформления договора.

Подготовьте объект

Осмотрите жилье так, как если бы вы приехали гостем. Потертые обои, грязная сантехника или неработающие розетки снижают доверие и цену аренды. Перед запуском бизнеса проведите легкий ремонт: побелите потолки, замените сломанные детали.

После ремонта — генеральная уборка. Проверьте технику, наличие посуды, чистого белья. Особенно важны текстиль, освещение, запах — они создают атмосферу.

А чтобы ничего не упустить при подготовке объекта к посуточной сдаче, скачайте чек-лист «Наполнение квартиры».

Разместите объявления

Когда квартира полностью готова к приему гостей, пора размещать объявления о сдаче на площадках продаж. Этот шаг оказывает прямое влияние на то, кто заинтересуется вашим предложением и как быстро вы начнете получать бронирования.

Онлайн-площадки отличаются по аудитории, условиям размещения и популярности в разных регионах. Где-то активно бронируют туристы, где-то — командированные; на некоторых сервисах спрос в одних городах высок, в других — практически отсутствует.

Грамотная работа с площадками продаж — один из ключевых этапов, который мы включили в пошаговую инструкцию сдачи квартиры, поскольку именно от него зависит дальнейшая стабильность бизнеса.

Мы с командой собираем и анализируем данные по регионам, чтобы выявить, какие платформы дают наилучший результат именно в вашем городе. Если хотите получить отчет с актуальной статистикой, заполните короткую форму, и мы отправим его вам на почту.

Сегодня арендаторы ожидают, что в одном объявлении они получат всю нужную информацию без необходимости писать хосту с уточняющими вопросами. Если что-то непонятно или вызывает сомнения, человек просто закрывает страницу и смотрит следующее предложение. Именно поэтому важно заранее продумать, как будет выглядеть ваше объявление: от текста до фотографий.

Есть простое правило — не оставляйте белых пятен. Укажите все, что важно для принятия решения:

• точный адрес или район;
• планировку и площадь;
• этаж, наличие лифта, балкона;
• оборудование: мебель, бытовая техника, Wi-Fi;
• условия аренды: срок, цена;
• ограничения: с животными, без вечеринок и т. д.

Гостям важно понять, что его будет ждать в квартире, как расположена кровать, есть ли все необходимое. На фото покажите все важные детали: кухню, санузел, технику, спальню. Снимайте днем, используйте горизонтальный формат. Не перегружайте снимки фильтрами — натуральный свет и чистота кадра работают лучше.

Чтобы объявление не потерялось среди других, периодически его обновляйте или поднимайте в выдаче. Некоторые платформы позволяют подключить платное автоподнятие или продвижение — это увеличивает охват и число откликов.

Вот пять популярных площадок, где удобно размещать предложения по посуточной аренде:

• Суточно.ру — один из крупнейших сайтов в России, специализирующийся на краткосрочной аренде.
• Авито Путешествия — отдельный раздел внутри Авито, который упрощает размещение объектов и дает доступ к широкой аудитории.
• Яндекс Путешествия — удобно для пользователей экосистемы Яндекса, можно одновременно бронировать жилье и транспорт.
• ТВИЛ — агрегатор с отзывами, акциями и удобной системой фильтрации.
• Отелло — сервис поиска и бронирования посуточной аренды от 2ГИС.

RealtyCalenlar при помощи Менеджера каналов позволяет синхронизировать данные о бронях на всех подключенных к системе площадках, что снижает риск овербукинга.

Мои друзья из агентства «НАДО!МАРКЕТИНГ» подготовили «Чек-лист для проведения аудита рекламных площадок», чтобы вы могли проверить ваши объявления на соответствие требованиям и получать больше броней.

Соберите необходимые документы

Важно заранее подготовить необходимый пакет документов. Это поможет подтвердить право на недвижимость и обезопасить сделку.

Что потребуется:

1. Выписка из ЕГРН. Подтверждает, что недвижимость действительно принадлежит вам и вы имеете право ею распоряжаться. Особенно актуально, если вы планируете размещать объявления на платформах онлайн-бронирования — там могут запросить этот документ для модерации. Заказать выписку можно через сайт Росреестра или в МФЦ.

2. Паспорт собственника. Понадобится для составления договора и идентификации в случае необходимости. Если жилье сдает доверенное лицо, обязательна нотариально заверенная доверенность с правом заключать договоры и принимать платежи.

3. Договор аренды. Несмотря на краткий срок, договор при посуточной сдаче обязателен. Как его оформить, рассмотрим ниже. В письменном документе, который защищает интересы как арендодателя, так и гостя, рекомендуется зафиксировать даты заезда и выезда, сумму оплаты, ответственность сторон, возможные штрафы, условия взятия и возврата залога. Для чего нужен залог и как правильно его оформить, читайте в статье «Залог при сдаче квартиры в аренду: как избежать убытков».

4. Акт приема-передачи имущества. Документ, в котором перечисляется все, что находится в квартире: техника, мебель, текстиль, посуда. Он помогает зафиксировать состояние имущества до заезда. Особенно полезен в спорных ситуациях — например, при порче вещей. Можно подписывать как отдельный документ или включить его в договор.

Чтобы зафиксировать договоренности и обезопасить себя в случае спорных ситуаций, стоит сохранять переписку с гостем и подтверждения оплаты. Эти данные могут пригодиться при урегулировании претензий.

Составьте и подпишите договор аренды

Даже если вы сдаете жилье всего на сутки, договор остается ключевым документом. Он закрепляет обязательства сторон и все важные детали сделки. Без него пошаговая инструкция сдачи квартиры была бы неполной.

В договоре при посуточной сдаче должны быть указаны:

• данные арендодателя и арендатора (ФИО, паспортные данные);
• точный адрес объекта;
• срок проживания гостя с указанием даты и времени заезда и выезда;
• стоимость проживания и способ оплаты (наличные, перевод и т. д.);
• порядок возврата залога, если он предусмотрен;
• условия использования жилья: запреты на шум, курение, вечеринки и т. д.;
• ответственность сторон в случае порчи имущества, несвоевременного выезда или других нарушений.

К договору прикладывается акт приема-передачи объекта с перечнем имущества. В него можно включить фотографии и список вещей: техника, мебель, постельные принадлежности, посуда. Это упрощает урегулирование споров и позволяет точно определить, что и в каком состоянии передано арендатору.

Скачайте бесплатный шаблон договора аренды.

Для подписания договора достаточно простой письменной формы. Подписи сторон ставятся на двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Если вы работаете через онлайн-сервисы, допустимо использовать электронную форму.

Важно: не стоит пропускать этот этап, даже если арендаторы кажутся надежными. Документальная фиксация условий — единственная защита ваших интересов в случае непредвиденных ситуаций.

Как расторгать договор

При посуточной аренде квартиры могут возникнуть ситуации, когда необходимо расторгнуть договор раньше срока. Причины бывают разными: как по инициативе арендодателя, так и со стороны арендатора.

Типичные основания для расторжения:

• существенные нарушения условий договора (например, порча имущества, нарушение правил проживания);
• неоплата проживания или отказ оплачивать дополнительные услуги (например, проживание с животными);
• обнаружение обстоятельств, угрожающих сохранности имущества или безопасности других жильцов (например, организация шумных мероприятий, вечеринок);
• обоюдное согласие сторон.

Важно: возможность досрочного расторжения, а также порядок уведомления другой стороны желательно прописать в договоре. Например, указать, что расторжение возможно в течение 2 часов после заезда без штрафов или что при нарушении правил проживания договор считается расторгнутым с момента уведомления арендатора.

Если расторжение происходит по вине гостя, арендодатель имеет право удержать часть суммы в счет компенсации. Конкретные условия нужно фиксировать заранее в договоре — это избавит от недопонимания.

В случае расторжения по обоюдному согласию составляется краткий документ — соглашение о расторжении. Оно подписывается обеими сторонами и прилагается к основному договору. Если арендодатель использует онлайн-платформы, многие из них автоматически фиксируют факт отмены брони с указанием причины.

Что запомнить

Сдача квартиры — даже посуточно — требует системного подхода.

На старте, чтобы ваш посуточный бизнес по сдаче в аренду не превратился в источник проблем, рекомендуем ознакомиться с моей инструкцией.

Самое важное:

1. Юридические основы: право на сдачу квартиры должно быть подтверждено документально.

2. Выбор формы ведения деятельности: физлицо, самозанятый или ИП. От этого зависит не только налоговая ставка, но и общий порядок работы: какие документы оформлять, как вести расчеты и взаимодействовать с сервисами.

3. Объект должен быть подготовлен и физически, и юридически. Чистота, исправная техника и наличие необходимых документов влияют на впечатление арендатора и вашу прибыль.

4. Объявление — не просто текст, а инструмент привлечения нужной аудитории. Убедительные фотографии и точная информация помогут выделиться среди сотен похожих вариантов.

5. Один из ключевых этапов, который я включил в пошаговую инструкцию сдачи квартиры, — оформление договора аренды. Он нужен для защиты интересов обеих сторон. Акт передачи, условия проживания и возможность досрочного расторжения договора — все должно быть зафиксировано.

Важно помнить: чем четче прописаны условия и чем аккуратнее вы оформляете каждую деталь, тем меньше рисков и тем выше доверие арендаторов.

Ясные правила и прозрачные договоренности позволяют избежать недоразумений и сохранить доверие между сторонами.

Интересные статьи:

► 10 лучших сервисов для автоматизации посуточной аренды недвижимости
► OTA vs Прямые продажи: кейс о том, как найти золотую середину и увеличить маржу отеля
► «Портрет отельера»: Ирина Крылова, директор офисно-квартирного комплекса ПАО «ЦМТ»

Хотите больше актуальной и эксклюзивной информации?

Подписывайтесь на Телеграм канал ►

—
Источник